Le bail à ferme qu’est-ce que c’est ?
Si nous voulions résumer en quelques mots cette législation très complexe, qui a récemment été l’objet de modifications, nous dirions ceci :
Dès qu’il y a une location de biens immobiliers, lesquels sont affectés principalement à l’exploitation agricole du preneur, la loi sur le bail à ferme s’applique.
Selon l’article premier de la loi sur le bail à ferme, par « exploitation agricole », on entend l’exploitation de biens immeubles en vue de la production de produits agricoles destinés principalement à la vente.
Il est important de noter ici le caractère impératif de la loi sur le bail à ferme. Cela veut dire que, même si les parties en présence mettent par écrit des clauses particulières à leur accord (durée du bail, montants de fermage, etc.), celles-ci n’auront aucune valeur légale, la loi s’imposera aux parties.
Il convient dès lors d’être très prudent lorsque vous vous engagez dans ce type de bail.
Qu’en est-il de la durée du bail à ferme ?
Il existe différents types de baux à ferme (bail de courte durée, bail de longue durée, bail à durée indéterminée, bail de carrière, bail de fin de carrière) et il est important de savoir qu’en dehors du bail de carrière et/ou du bail de fin de carrière (qui se termine à l’âge légal de la pension du locataire, c’est-à-dire à ses 65 ans), quoi qu’on en dise, le bail à ferme n’a pas de fin certaine.
Quels sont les problèmes liés au bail à ferme pour un propriétaire ?
Le propriétaire n’a aucun droit de regard sur les activités agronomiques du locataire.
Le propriétaire ne peut pas disposer ou jouir lui-même de son propre bien.
Les loyers, qui sont fixés par la loi, sont bas, mais le propriétaire n’a rien à dire.Dans certains cas, le locataire sous-loue les terres qu’il a en bail à ferme (pour des montants parfois élevés), sans que le propriétaire ne soit au courant.
Le locataire jouit d’un droit de préemption sur les terres qu’il a en bail à ferme, ce qui repousse les acheteurs potentiels.
Le locataire peut transférer son bail à ferme à ses enfants (via une cession privilégiée), sans que le propriétaire ne puisse s’y opposer, ce qui rend la durée du bail à ferme potentiellement infinie.
Pour toutes ces raisons, la terre soumise au bail à ferme subit une moins-value importante (40 à 50%) pour son propriétaire qui la garde comme caisse d’épargne et sur laquelle il doit pouvoir compter en cas de difficultés financières.
Face à cette situation, Sogesa est là pour vous offrir une alternative crédible et transparente au bail à ferme.
Si vous avez des questions relatives au bail à ferme, n’hésitez pas à nous contacter. Nous prendrons le temps de faire le point sur votre situation et nous essayerons de vous conseiller afin que vous puissiez trouver une solution qui ira dans votre intérêt.