En droit belge, la loi sur le bail à ferme est qualifiée d'« impérative ». Derrière ce terme technique se cachent des conséquences très concrètes pour les bailleurs comme pour les preneurs. Petit décryptage.
Trois familles de lois en droit belge
Pour bien saisir la portée du caractère impératif, il faut d'abord rappeler que notre arsenal juridique distingue trois grandes catégories de règles.
Les lois d'ordre public touchent aux fondements mêmes de la société : droit pénal (interdiction de tuer, de voler, etc.), droit fiscal, etc. La Cour de cassation, dans son arrêt de référence du 9 décembre 1948, les définit comme les règles qui concernent les intérêts essentiels de l'État ou de la collectivité, ou qui posent en droit privé les bases sur lesquelles repose l'ordre économique ou moral. Aucune dérogation conventionnelle n'est tolérée : un contrat qui les enfreindrait serait frappé de nullité absolue, c'est-à-dire considéré comme n'ayant jamais existé.
Les lois impératives se situent un cran en dessous. Elles restent indérogeables, mais protègent essentiellement des intérêts privés – souvent ceux d'une partie jugée économiquement plus faible. Leur violation entraîne une nullité relative, dont seule la partie protégée peut se prévaloir. Le droit de la consommation et la loi sur le bail à ferme appartiennent à cette catégorie.
Les lois supplétives, enfin, ne s'appliquent qu'à défaut de volonté contraire exprimée par les parties dans leur contrat.
Une loi qui protège le preneur
La loi sur le bail à ferme vise à protéger le preneur, considéré comme la partie faible du rapport contractuel. Conséquence pratique : même si bailleur et preneur signent une convention contraire à la loi, cet accord sera privé d'effet pour tout ce qui touche aux dispositions impératives.
Imaginons un face-à-face entre la loi (qui dit X) et le contrat (qui dit Y) : c'est la loi qui l'emportera. À une condition cependant : que la partie qu'elle protège – le preneur – choisisse de s'en prévaloir. Le bailleur, lui, ne pourra pas invoquer cette nullité à son profit.
L'article 56 : la clé de voûte du dispositif
C'est l'article 56 de la loi qui dresse la liste des dispositions revêtant un caractère impératif. Sont notamment concernées les règles relatives :
- aux notifications de congé ;
- à la durée des périodes de bail ;
- au montant du fermage ;
- à la cession privilégiée (notamment en faveur des membres de la famille) ;
- au droit de préemption.
Toute renonciation, expresse ou tacite, du preneur aux droits que lui confèrent les articles visés est réputée inexistante.
Un exemple parlant : la clause de renonciation au droit de préemption
Prenons un cas concret. Un bail à ferme contient une clause par laquelle le preneur renonce d'avance à son droit de préemption. Quelques années plus tard, le bailleur vend ses terres à un tiers sans avoir proposé l'achat au preneur. Ce dernier peut-il réagir ?
La réponse est oui. La clause de renonciation est contraire à la loi sur le bail à ferme et, parce que cette loi est impérative et qu'elle vise précisément à protéger l'intérêt du preneur, la clause est privée d'effet. Le preneur conserve donc tous les moyens d'action que la loi lui réserve.
En résumé
Le caractère impératif n'est pas une simple subtilité de juriste : il signifie que les protections accordées au preneur par la loi sur le bail à ferme résistent à toute tentative contractuelle d'y déroger. Bailleurs et preneurs ont donc tout intérêt à connaître ces garde-fous avant de signer.