Le bail à ferme constitue un cadre protecteur pour l’exploitant, mais il comporte pour le propriétaire plusieurs conséquences importantes qu’il convient d’appréhender avec lucidité, en particulier dans une perspective de gestion patrimoniale.
Un impact significatif du bail à ferme sur la valeur des terres
Plusieurs études convergent : une terre agricole grevée d’un bail à ferme voit sa valeur diminuer d’environ 30 à 50 % par rapport à la même parcelle libre d’occupation.
Un propriétaire peut naturellement vendre une terre en bail, mais le marché applique systématiquement cette décote, qui représente aujourd’hui des montants considérables compte tenu du prix élevé des terres agricoles.
Pour beaucoup de propriétaires, les terres agricoles représentent avant tout une caisse d’épargne.
Il peut s’agir de biens reçus en héritage, ou d’un investissement réalisé après des années de travail et d’économies dans une logique de diversification du patrimoine. Cette caisse d’épargne n’a de sens que si elle demeure entièrement mobilisable et à sa pleine valeur.
Or, lorsque la terre est placée sous bail à ferme, cette valeur est automatiquement réduite.
Ainsi, en cas de besoin — vente pour financer un projet, faire face à un imprévu, rééquilibrer un patrimoine — le propriétaire ne pourra réaliser sa terre qu’avec une décote importante.
Il est donc essentiel de mesurer, avant toute mise en location, qu’une terre ne se vend qu’une seule fois, et que la différence entre une terre libre et une terre sous bail représente souvent plusieurs dizaines de milliers d’euros.
Un contrôle limité sur les pratiques agronomiques
Conformément à la législation, le bail à ferme confère à l’exploitant une grande liberté dans la conduite de son activité agricole. Pour le propriétaire, cela implique une absence de maîtrise sur les pratiques agronomiques mises en place sur ses terres.
Un propriétaire attentif aux questions environnementales ou soucieux du paysage environnant — par exemple lorsqu’une parcelle jouxte son habitation — peut ne pas pouvoir intervenir sur :
- le choix des cultures,
- l’usage de produits phytosanitaires,
- l’intensité des travaux du sol,
- la préservation des éléments paysagers ou de la biodiversité.
L’exploitant agit dans le respect de ses droits à lui, tandis que le propriétaire peut ressentir une difficulté réelle à préserver une cohérence avec ses propres objectifs ou sensibilités. Cette limite fait partie intégrante du régime du bail à ferme et doit être intégrée dans toute réflexion patrimoniale.