La loi sur le bail à ferme est dite « impérative ». Cette qualification, en apparence technique, a des conséquences très concrètes : elle détermine ce qu'un bailleur et un preneur peuvent, ou ne peuvent pas, décider librement dans leur contrat.

Trois catégories de règles, une seule hiérarchie

En droit belge, toutes les lois n'ont pas la même force. On distingue classiquement trois grandes familles de dispositions légales, qui n'accordent pas la même marge de manœuvre aux parties dans le cadre d’un contrat.

Les lois d'ordre public protègent les valeurs essentielles de la société ; c'est le cas du droit pénal, du droit fiscal, ou encore de certaines règles économiques fondamentales. Aucun contrat ne peut y déroger, sous peine de nullité absolue. L'accord contraire est alors considéré comme n'ayant jamais existé.

Les lois impératives occupent un rang légèrement inférieur. Elles protègent des intérêts privés jugés importants, typiquement ceux de la partie la plus faible d'une relation contractuelle. C'est le cas de la loi sur le bail à ferme, tout comme de la législation sur la protection du consommateur. Une clause contraire à une loi impérative n'est pas nulle de plein droit dans l'absolu ; elle est frappée d'une nullité dite « relative », que seule la partie protégée peut invoquer.

Les lois supplétives, enfin, ne s'appliquent que si les parties n'ont rien prévu elles-mêmes. Elles comblent les silences du contrat, mais peuvent être écartées d'un commun accord.

Contrat et loi : qui l’emporte ?

Si un contrat de bail entre en confrontation directe avec la loi, c'est toujours la loi qui l'emporte. En revanche, la partie que la loi entend protéger, le preneur dans le cas du bail à ferme, peut renoncer à se prévaloir de cette protection si elle le souhaite. Le bailleur, lui, ne dispose pas de cette faculté ; il ne peut jamais invoquer la loi à son propre avantage pour écarter une clause qui le désavantagerait.

L'article 56 : la liste des dispositions impératives

La loi sur le bail à ferme ne se contente pas d'affirmer son caractère impératif de façon générale, elle énumère précisément, en son article 56, les dispositions concernées. Toute convention par laquelle le preneur renoncerait, même de façon tacite, aux droits que la loi lui accorde est réputée ne jamais avoir existé.

Sont notamment visées les règles relatives :

  • aux notifications de congé,
  • à la durée des différentes périodes du bail,
  • à la cession du bail en famille, notamment la cession privilégiée,
  • et au droit de préemption du preneur.

Concrètement, cela signifie qu'un bail à ferme qui contiendrait une clause par laquelle le preneur renonce d'avance à son droit de préemption ne pourrait pas empêcher ce dernier de faire valoir ce droit le jour où le bailleur déciderait de vendre. Malgré la clause signée, le preneur devra malgré tout être informé en priorité et pourra revendiquer son droit de préemption.

Pourquoi cette protection existe-t-elle ?

Cette architecture juridique n'est pas un hasard, elle vise à rééquilibrer une relation contractuelle dans laquelle le preneur est structurellement considéré comme la partie la plus faible face au bailleur. En rendant impératives les dispositions les plus protectrices du bail à ferme, le législateur a voulu s'assurer qu'aucune clause, aussi bien rédigée soit-elle, ne puisse vider ces garanties de leur substance.

Ce qu'il faut retenir avant de signer

Le caractère impératif de la loi sur le bail à ferme n'est pas une simple nuance juridique réservée aux spécialistes. Il signifie très concrètement qu'un contrat de bail, même signé en toute connaissance de cause par les deux parties, ne peut pas priver le preneur des protections que la loi lui accorde. Bailleurs comme preneurs ont donc tout intérêt à connaître précisément l'étendue de ces règles avant de s'engager, ou avant de chercher à s'en écarter.